Theo góc nhìn của tôi, nguồn cung bất động sản TP.HCM tăng không đơn thuần vì các chủ đầu tư đồng loạt xây thêm dự án. Đây có thể là kết quả của quá trình tháo gỡ pháp lý, tái khởi động dự án và áp lực đưa sản phẩm ra thị trường để thu hồi dòng vốn.

Điều đáng chú ý là nguồn cung xuất hiện nhiều hơn trong khi sức mua và khả năng sử dụng vốn vay của khách hàng vẫn chịu áp lực.

Có 6 nguyên nhân cần phân tích:

1. Dự án bị đình trệ nhiều năm bắt đầu quay trở lại. Một số dự án đã tích lũy quỹ đất và hoàn thành một phần thủ tục từ trước, nay có điều kiện tiếp tục triển khai.

2. Khung pháp lý bất động sản thay đổi. Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tạo cơ sở pháp lý mới cho hoạt động phát triển dự án.

3. Chủ đầu tư cần khơi thông dòng tiền. Sau thời gian thị trường khó khăn, việc mở bán giúp doanh nghiệp tạo doanh thu, cải thiện dòng tiền và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Các dự án lớn có thời gian chuẩn bị dài. Nhiều sản phẩm ra mắt năm 2026 thực chất là kết quả của quá trình chuẩn bị từ nhiều năm trước, chứ không phải mới phát triển trong năm nay.

5. Hạ tầng và đô thị hóa tạo kỳ vọng phát triển. Khu Đông TP.HCM và các khu vực kết nối liên vùng tiếp tục thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp phát triển bất động sản.

6. Thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh để giành khách hàng. Khi nhiều dự án mở bán gần nhau, chủ đầu tư phải cạnh tranh về giá, chính sách thanh toán, tiến độ, pháp lý và chất lượng sản phẩm.

Tuy nhiên, cần phân biệt một vấn đề rất quan trọng: Nhiều dự án được quảng bá hoặc nhận booking không đồng nghĩa nguồn cung pháp lý đủ điều kiện bán đã tăng tương ứng.

1. Điều đáng chú ý nhất: TP.HCM đã mở rộng địa giới

Đây là yếu tố rất quan trọng khi đọc số liệu năm 2026.

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường TP.HCM có phạm vi thống kê rộng hơn đáng kể.

Theo danh sách do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, tính đến tháng 7/2026:

Sản phẩm đủ điều kiện mở bán từ đầu năm 2026

27.464  sản phẩm

Trong 37 dự án, gồm 21.165 căn hộ và 6.299 nhà thấp tầng.

Phân bố nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán

Tỷ trọng căn hộ đủ điều kiện mở bán từ đầu năm đến tháng 7/2026; tỷ lệ còn lại là phần gộp các khu vực khác.

Hơn 55% số căn hộ mới nằm tại Bình Dương cũ, không phải khu vực nội thành TP.HCM cũ.

Nghĩa là khi nghe nói nguồn cung TP.HCM tăng mạnh, phải hỏi ngay: TP.HCM cũ hay TP.HCM sau sáp nhập?

2. Số liệu xác nhận nguồn cung tăng nhưng sức mua không tăng tương ứng

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 trên phạm vi cả nước:

Trong khi đó, giao dịch bất động sản thành công cả nước chỉ đạt khoảng 100.005, bằng 71,5% quý trước.

Những số liệu này cho thấy nguồn cung pháp lý đang phục hồi, nhưng thanh khoản chưa theo kịp. Không thể kết luận riêng TP.HCM dư cung chỉ từ số liệu toàn quốc.

3. Tại sao các chủ đầu tư vẫn liên tục ra hàng?

Theo tôi, ngoài những nguyên nhân đã nêu, còn một yếu tố mang tính chiến lược: doanh nghiệp không thể chờ đến khi toàn bộ thị trường thuận lợi mới triển khai bán hàng.

Một dự án đã đầu tư quỹ đất, xây dựng, chuẩn bị pháp lý và huy động nguồn lực trong nhiều năm sẽ phát sinh chi phí nếu tiếp tục trì hoãn.

Do đó, mở bán trong giai đoạn sức mua yếu có thể là quyết định cần thiết để duy trì hoạt động kinh doanh, dù doanh nghiệp phải chấp nhận cạnh tranh lớn hơn.

Đây là phân tích về động cơ kinh tế, không phải kết luận rằng tất cả chủ đầu tư đều đang thiếu tiền.

4. Góc nhìn Vũ Tuyền: Rủi ro lớn nhất là nguồn cung tăng nhưng giá chưa điều chỉnh tương ứng

Tôi đặc biệt quan tâm đến ba diễn biến:

• Nguồn cung tăng: Người mua có nhiều lựa chọn hơn.

• Giá sơ cấp còn cao: Nhiều dự án phải cạnh tranh bằng chính sách thanh toán và ưu đãi thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.

• Thanh khoản suy yếu: Nhà đầu tư phụ thuộc vào việc bán lại có thể gặp khó khăn.

Báo cáo DKRA quý II/2026 cũng ghi nhận sức cầu thấp tại nhiều phân khúc TP.HCM và vùng phụ cận, trong khi giá sơ cấp tiếp tục neo cao.

Tôi không xem nguồn cung tăng là tín hiệu xấu. Ngược lại, thị trường cần thêm nguồn cung để giảm tình trạng khan hiếm. Nhưng nguồn cung phải phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu thực tế.

Với các dự án căn hộ khu Đông TP.HCM, câu hỏi tôi sẽ đặt ra không còn đơn thuần là dự án nào đẹp hơn, mà là: Dự án nào có giá mua hợp lý, pháp lý chắc chắn, chi phí sở hữu phù hợp và có khả năng bán lại khi nhiều dự án cùng bàn giao?

Đó mới là bài toán quan trọng cho giai đoạn 2027–2029.

Kết luận: TP.HCM đang có nhiều sản phẩm hơn vì cả phạm vi thị trường mở rộng lẫn nguồn cung mới thực sự phục hồi. Nhưng nhiều hàng không có nghĩa nhiều người mua. Và chính khoảng cách giữa nguồn cung, giá bán và sức mua sẽ quyết định thị trường phân hóa như thế nào trong những năm tới.

Nguồn bài viết tham khảo:

Vnexpress: Nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM hiện phân bố ra sao?

Chinhphu.vn: Thị trường bất động sản "hạ nhiệt"

Moitruongdothiso.vn: Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận quý 2 năm 2026